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在长时间不缴纳房租的时候,房东有权回收房屋吗?

来源:找法网 2020年09月14日 18:16

一、多久不支付租金房东有权收回房屋

  房屋租赁合同期满,出租人可以收回房屋。

  承租人另找房屋确实有困难的,房主应当延长租赁期限。未约定租赁期限的,房主要求收回房屋自住的,一般应当允许。

  承租人有条件搬迁的,应责令其搬迁;搬迁确有困难的,可以限期让其找房或腾出部分住房。承租户以一人名义承租的房屋,租赁期内,该人死亡,其共同居住人要求按原租约履行的,应当允许。如房主住房困难,而房客又有条件另找住房的,也可协商解除租赁合同,租赁期内,承租人有下列条件之一的,出租人有权解除租赁合同,收回房屋:

  (1)承租人擅自将承租的房屋转租、转让、或转借的;

  (2)承租人利用承租的房屋进行非法活动,损害公共利益的;

  (3)承租人累计六个月不交房租的。

  二、房屋租赁合同违约金的确定

  (1)违约金由双方协商确定,没有数额的限制,一般是根据双方预测的因一方违约可能带来的损失大小来确定的。

  (2)发生一方违约后、守约方要求违约方承担违约责任时,如果约定的违约金“低于”实际发生的损失,守约方可以起诉到法院请求增加违约金;如果约定的违约金“过分”高于实际损失,违约方可以起诉到法院请求减少违约金。

法律依据:

  《民法通则》第一百三十六条第三项:延付或拒付租金的,诉讼时效期间为1年。

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租客网:作为房东,你拥有哪些权利?

不少房东会遇到这样的难题,明明房租到期了,通知租客,但租客却不肯搬走。强制开锁让其搬走,一定会发生冲突,面对这样的情况,有没有什么方法能简单、轻松的解决呢?作为房东,在房租到期时,就应该询问租客是否续租,如若有卖房等特殊情况房东不愿继续将房屋出租给租客,也应提前告知租客,给其足够的时间找寻其他房屋,以免陷入被动。如果租客未及时向房东提出继续租用的要求,但在租赁期满后又不愿迁出房屋,就属于违约行为。在这种情况下,租客除了要支付逾期使用期间的租金外,还应偿付违约金,如果因这一违约行为给出租人造成经济损失(如本应将房屋出售,却因租客赖住行为导致未能出售),而且损失已超过违约金的,租客还应给予赔偿。作为房东有哪些权利?房东有权向租客收取租金,但必须依照租赁合同规定,并向租客提供具体的发票和收据;2、房东有权按合同规定收取不超过3个月租金金额的押金;3、租赁期限已满而又没有重新签定租赁合同的,房东有权按合同约定期限收回房屋。如租客拒不搬出,出租人可以请求房地产主管部门责令其迁出或向人民法院提起诉讼;4、如租客利用房屋进行违法活动、擅自改变房屋结构或约定用途、擅自将房屋转让、转租或调换使用、拖欠租金累计6个月以上或连续拖欠租金3个月以上,房东有权解除合同并收回出租房屋。遇到房租到期了租客不肯搬离的现象,房东应这样做:1、告知其在一个合理期限内(如3天)搬离并交清房款,否则向法院起诉;2、如在告知期限内未搬离,到法院立案庭起诉,并请求诉前财产保全,由法院查封存在房内的货物;3、起诉还房款、迟延给付房款的同期银行利息、搬离租屋、给付超期租住的租金;遇到房租到期租客不愿意搬走的情况也不要慌张,更不用义气用事,必要的时候可以拿起法律的武器保护自己,维护自己的权益。

2020年04月30日 11:14

“闽系豪宅开发商”陷1.2亿债务纠纷,黄其森被列入“老赖”名单

近日,子公司1.2亿债务纠纷,又将泰禾集团推上风口浪尖,今年已经55岁的黄其森,能否带领泰禾化解债务危机、扭转眼前的困局呢?01失信被执行人4月24日,据中国执行信息网显示,因东莞市金泽置业1.2亿债务问题,泰禾集团(000732.SZ)董事长黄其森被列为失信被执行人,被限制高消费。失信被执行人详情据工商资料显示,东莞市金泽置业的控股股东为福建中维房地产开发有限公司,持股比例为80%,后者是泰禾集团100%控股子公司。2018年以来,泰禾集团资金链紧张陷入债务危机传闻不绝于耳。为了缓解流动性压力,泰禾集团频繁出售旗下部分项目,仅向世茂出售的项目股权规模就接近百亿。除此之外暂停拿地、发债融资、大力促销、裁员以及抓紧回款等开源节流的招数,泰禾集团能用的都用上了。《小债看市》统计,目前泰禾集团国内存续债券8只,存续规模104.16亿元,其中4只总余额为59.16亿元的债券将于一年内到期,短期集中兑付压力较大。值得注意的是,2019年泰禾集团境内发债失败,今年3月其发行了一笔120亿元的公司债券已经获得通过。存续债券到期分布除此之外,泰禾集团还存续6只境外债券,总规模为15.04亿美元,其中4只总余额8.79亿美元债券将在一年内到期。值得注意的是,泰禾集团境外债券融资成本较高,2019年新发行的3只债券票面利率均高于11%,其中有一只2022年7月到期的美元优先票据融资成本竟高达15%。今年3月,穆迪将泰禾企业家族评级从“B3”下调至“Caa1”,评级展望由“稳定”转为“负面”。02债务危机未解除据官网介绍,泰禾集团成立于于1996年,2010年借壳福建三农登陆资本市场,主要从事住宅地产和商业地产的开发。泰禾集团以“院子”、“大院”系列为核心品牌的高端住宅地产产品,以“泰禾广场”“泰禾新天地”“中央广场”为核心品牌的商业地产产品,在全国具有一定的品牌影响力。泰禾集团官网从股权结构上来看,泰禾集团的控股股东为泰禾投资集团,持股比例为48.97%,穿透后公司实控人为黄其森。股权结构图因为泰禾集团项目定位偏中高端,比普通住宅去化回款速度慢,并且其区域布局主要集中在一二线城市,受本轮房地产调控影响较大,2019年以来泰禾集团销售额下滑明显。据克尔瑞数据显示,2019年泰禾集团全口径销售金额为808.7亿元,位列第42名;权益销售金额为626.4亿元,位列第40名,2019年销售额目标完成率仅5成。克尔瑞数据2019年前三季度,由于地产项目可结转销售收入增加,泰禾集团实现营业总收入211.92亿元,同比增长8.22%;实现归属于上市公司股东的净利润为21.21亿元,同比增长46.85%,经营性现金流净额为226.15亿元。在现金流方面,泰禾集团经营性现金流直到2018年才由负转正;2019年由于处置子公司股权资金回笼效果明显,其投资性现金流净额也由负转正;但是由于偿还债务支付巨额现金,其筹资性现金流大幅流出375.91亿元。筹资性现金流情况截至2019年三季末,泰禾集团总资产2305.9亿元,总负债1942.44亿元,净资产363.47亿元,资产负债率84.24%。值得注意的是,自从2012年以后,泰禾集团资产负债率一直高于80%,明显高于行业平均水平,财务杠杆居高不下。资产负债率《小债看市》分析债务结构发现,泰禾集团主要以流动负债为主,占总负债比为62%,短期偿债压力较大。截至2019三季末,泰禾集团流动负债1194.7亿元,其中短期借款62.6亿元、应付票据及应付账款71.73亿元、一年内到期的非流动负债243.7亿元,也就是说其一年内到期的短期债务有306.3亿元。泰禾集团账上货币资金有147.32亿元,其中受限资金不到30亿,加上经营性现金流,能够覆盖短期债务。另外,泰禾集团还有非流动负债747.73亿元,其中长期借款567.18亿元,应付债券154.85亿元,其整体有息负债已超千亿,净负债率242.39%。在外部融资方面,除了银行借款和债券融资,泰禾集团还有2次租赁融资,15次应收账款融资,2次定增,32次信托融资以及69次股权质押。据公开数据,泰禾集团控股股东泰禾投资持有1,218,801,590股,占公司总股本的48.97%;截至目前泰禾投资累计质押的股份数为1,207,420,000股,占其总持有的股份数99.07%。股权质押近两年来,泰禾集团经过一系列的手段和措施来回笼资金、偿还债务,但其融资成本高企、销售毛利下滑以及对外担保风险,尤其需要注意:第一、融资成本高企;2019年,境内发债失败后,泰禾集团发行3只高息美元债来缓解债务压力。从泰禾集团融资情况来看,非银机构贷款金额占比最高,比如长城资产管理、四川信托、华能贵诚信托、中建投信托等渠道,但融资成本最高,其总的融资成本均值在9.3%,但其他主流上市房企平均融资成本均值在6.44%,远高于行业平均水平。融资情况值得注意的是,高额的融资成本使得泰禾的财务费用逐年攀升,对利润形成较大侵蚀。第二、销售毛利下滑;2019年上半年,泰禾集团的销售毛利率为27.78%,较2018年同期下滑约5个百分点,销售费用和财务费用却有所上升。同时,泰禾销售净利率为10.79%,也低于主流房企16.5%的平均水平。另外,对于泰禾集团的“大裁员”和高层动荡等传闻也能从财报上一窥究竟,2019年上半年管理费用减少23.88%,主要是因为人员结构优化、管理提升、相关费用减少所致;应付职工薪酬从2018年的2.7亿降至今年上半年0.5亿元,人员成本降幅不小。管理费用第三、对外担保风险;另外值得注意的是,泰禾集团的对外担保规模非常庞大,对外担保风险较大。截止2019年6月末,其担保总额度为2933.74亿元,其中对外担保额度131亿,实际担保31亿;对关联方担保2802.69亿元,其中对子公司担保额度2771亿元,子公司对子公司担保额度31亿元。担保情况总的来说,泰禾集团虽然项目回款提升、卖子回血初见成效,但仍面临着销售业绩不佳、有息债务压力山大、融资成本高等诸多难题,债务危机远未解除。03黄其森的底色据说,泰禾创始人黄其森身上有两个特点,一是银行底色,融资是他的长项;另一个他是福建人,爱拼才会赢。黄其森15岁上福州大学,据他说“当时的福州大学比现在的清北还难考”,据其他媒体报道这也是他看不起其他闽系本土开发商的原因,觉得自己是科班出身。泰禾集团董事长黄其森大学毕业后,黄其森一直在福州建行工作,一干就是12年。1996年,黄其森和廖光文、沈琳两位高校教师出身的合作人创建了泰禾房地产。据说在黄正式下海前,沈、廖作为先头部队已经创立了泰禾的前身,分别担任总经理和副总。目前,廖光文仍然担任泰禾集团常务副总裁,沈琳担任泰禾集团董事、副总裁。“铁三角”一直牢牢掌控泰禾的大局。银行工作的经历使黄其森在用人上一直遵循“两人四眼”原则。“一个岗位、两班人马”这在其他房企是绝无仅有的,但在泰禾是常态。对于员工的不信任只是一方面,黄其森还把所有事情都握在自己手里,这种高压的管理风格,使得职业经理人没有空间,也被诟病成高管频繁离职的诱因。值得一提的是,黄其森被广为热议的是他提出泰禾2018年“销售两千亿”的目标,然而最终泰禾销售额仅完成1300亿,这使得他当年夸下的海口成为笑谈。2018年下半年,一则关于泰禾银行停贷、债务危机爆发,黄其森被边控的微信截图四处流传,泰禾陷入流动性危机的消息甚嚣尘上。END

2020年04月26日 14:13